Dokument 3:19 (2025−2026) / Offentliggjort Bane NORs eiendomsvirksomhet
Bane NOR-konsernet utvikler boliger, hoteller og næringsbygg i stort omfang. Men mye av dette skjer utenfor normal gangavstand til togstasjonene, og bidrar i liten grad til å understøtte jernbanen.
-
(PDF, 1,52 MB)
Last ned fullversjon
Kort bakgrunn
- Samferdselsdepartementet skal følge opp at Bane NORs eiendomsvirksomhet støtter opp om jernbanen.
- Bane NOR Eiendom AS er et datterselskap av Bane NOR SF, som er
- Eiendomsporteføljen i konsernet Bane NOR Eiendom blir forvaltet og administrert av ansatte i Bane NOR SF, men selskapet har eget styre.
- Bane NOR Eiendom AS er i dag en av Norges største eiendomsaktører med omfattende kommersiell eiendomsutvikling i hele Norge.
-
Ikke tilfredsstillende
-
Kritikkverdig
-
Sterkt kritikkverdig
Det er ikke tilfredsstillende at Samferdselsdepartementet ikke har fulgt opp utviklingen i Bane NOR-konsernets kommersielle eiendomsvirksomhet.
Konklusjoner
Samferdselsdepartementet har i liten grad fulgt opp at Bane NOR-konsernets kommersielle eiendomsvirksomhet er i samsvar med målet med statens eierskap
- Departementet har i liten grad oppfølging av om den kommersielle eiendomsvirksomheten understøtter jernbanen
- Departementet får informasjon om økonomiske resultater i eiendomsvirksomheten, men følger i liten grad opp om den finansielle utviklingen understøtter statens mål med eierskapet
- Departementet har svak oppfølging av Bane NOR-konsernet som aktør i eiendomsmarkedet
Bane NOR-konsernets eiendomsvirksomhet ved stasjonsområder understøtter jernbanen, men utviklingen av kommersiell eiendom er lite jernbanerelatert
- Bane NOR Eiendom AS er blitt en av Norges største eiendomsaktører og knutepunktutviklere.
- Bane NOR-konsernets eiendomsvirksomhet ved stasjonsområder bidrar til å understøtte jernbanen.
- Bane NOR Eiendom AS oppfører ofte ny kommersiell eiendom, i stor grad boliger, gjennom hel- og deleide datterselskaper på utviklingsareal som er omregulert fra jernbaneformål eller kjøpte tomter.
- Mye av Bane NOR-konsernets kommersielle eiendomsutvikling skjer utenfor jernbaneknutepunkter.
0 Hva er «jernbanerelatert eiendom»?
Hva er «jernbanerelatert eiendom»?
«Jernbanerelatert eiendom» kan ifølge Meld. St. 27 (2014−2015) og Meld. St. 6 (2022–2023) defineres som eiendom med en funksjon for jernbanens infrastruktur eller som er geografisk plassert i tilknytning til jernbanen:
- eiendom som er nødvendig for jernbanens drift (funksjon)
stasjoner, verksteder, terminaler, driftsbygg og tekniske installasjoner.
- eiendom som ligger strategisk ved eller i tilknytning til jernbanen (geografisk), og som kan bidra til å styrke togtilbudet og knutepunktutvikling.
I Bane NOR Eiendom AS’ dokumentasjon beskrives jernbanerelatert eiendom som «eiendom som kan tjene jernbanens drift, infrastruktur og tjenester samt annen infrastruktur og eiendom som har en direkte funksjon i jernbanesystemet».
Bane NOR-konsernet har fire anvendelsesformål for eiendom, i henhold til kapittel 4 i jernbaneforskriften:
- eiendom som er nødvendig for drift og vedlikehold av jernbaneinfrastrukturen, «jernbaneinfrastruktur» (jf. jernbaneforskriften § 4-1)
- eiendom som er nødvendig for togselskaper eller togselskapers kunder, det vil si serviceanlegg og brukernære eiendommer (jf. jernbaneforskriften § 4-2)
- eiendom som er nødvendig for infrastrukturen, men som ikke er omfattet av jernbaneforskriften
- eiendom som ikke er nødvendig for infrastrukturen, noe som i all hovedsak er eiendom på utviklingsarealer eller tomter eller kommersielle bygg som ikke har et jernbaneformål (som punkt 1–3), eller er direkte relatert til jernbanen
Kilde: Bane NOR Eiendom AS’ nettside, jernbaneforskriften og
Meld. St. 27 (2014–2015).
Bane NOR-konsernet har bygget opp store markedsverdier i eiendomsporteføljen, men eiendomsvirksomheten har i liten grad gitt overskudd og utbytte som har kommet jernbanen til gode
- De økonomiske resultatene i Bane NOR-konsernets eiendomsvirksomhet varierer fra år til år, men har vært svake de siste årene.
- Gjelden i Bane NOR Eiendom AS har økt over tid.
- Økning i eiendomsinvesteringer og gjeld uten tilsvarende vekst i inntjening, kan innebære økonomisk risiko for Bane NOR-konsernet og binde opp finansielle midler i store kommersielle eiendomsinvesteringer.
- Verdiøkningen på areal og eiendom som Bane NOR-konsernet eier har så langt ikke ført til at verdiene er brukt som finansieringsgrunnlag for jernbanevirksomheten.
- Bane NOR Eiendom AS har gitt lite utbytte siden etableringen i 2017.
Bane NOR-konsernets organisering kan gi utfordringer i forvaltningen av eiendomsporteføljen og i styringen av Bane NOR Eiendom AS
- Konsernets organisering stiller særlige krav til at styret i Bane NOR SF får tilstrekkelig informasjon om hvordan eiendomsporteføljen i Bane NOR Eiendom AS blir forvaltet.
- Det er risiko for at Bane NOR kan nedprioritere kjerneoppgaver innenfor jernbanen og forvaltning av jernbanerelatert eiendom dersom foretaket gjennom datterselskapet i stor grad styrer porteføljen etter avkastning.
- Styret i Bane NOR SF har vært involvert i få av de nye kommersielle utviklingsprosjektene som gjennomføres av Bane NOR Eiendom AS de siste årene.
- Styresakene til styremøter i morforetaket gir lite informasjon om hvordan den samlede eiendomsporteføljen i konsernet utvikler seg over tid.
- Eiendomsvirksomhet har fått en mer kommersiell retning enn da den ble etablert i 2017, men styret i morforetaket har i liten grad fulgt opp om utviklingen av de kommersielle eiendommene i Bane NOR Eiendom-konsernet understøtter jernbanen.
Figur: Organiseringen av Bane NOR-konsernets eiendomsvirksomhet
Anbefalinger
Vi anbefaler at Samferdselsdepartementet
- tydeliggjør hva det innebærer at kommersiell eiendomsutvikling i Bane NOR Eiendom AS skal understøtte jernbanen.
- skaffer seg informasjon for å kunne vurdere om utviklingen i eiendomsvirksomheten i Bane NOR-konsernet er i samsvar med målet med statens eierskap.
- har mer oppmerksomhet på om Bane NOR-konsernets utvikling av kommersiell eiendom bidrar til overskudd til jernbanen, slik det ble forutsatt ved etableringen av konsernet.
- gjennom eierdialogen med Bane NOR SF jevnlig drøfter strategiske valg og prioriteringer for konsernets kommersielle eiendomsvirksomhet.
Spørsmål?
